당첨 확률은, 점수로 갈린다.

가점 84점, 세 기둥으로 갈린다

가점제의 총점은 84점이고, 이 점수는 딱 세 항목의 합입니다 — 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점). 배점이 가장 큰 항목이 부양가족 수라는 점이 핵심입니다. 나이나 통장으로는 시간이 지나야 점수가 붙지만, 세대 구성은 오늘의 상황이 곧바로 점수로 잡히기 때문입니다. 아래 표가 세 기둥의 배점 방식과 상·하한입니다.

눈여겨볼 값은 최저 8점입니다. 무주택 2점 + 부양가족 5점 + 통장 1점 — 이제 막 통장을 만든 20대 1인 가구의 출발점이 이 언저리입니다. 반대로 만점 84점은 15년 넘게 무주택으로 버틴 6인 부양가족의 자리로, 현실에서는 60~70점대만 넘어도 인기 단지의 소형 경쟁에서 상위권입니다. 이제 각 기둥을 하나씩 뜯어봅니다.

① 무주택 기간 — 언제부터 세는가

가장 오해가 잦은 항목입니다. 무주택 기간은 태어난 날도, 독립한 날도 아니라 만 30세가 되는 날부터 셉니다. 단 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 그 혼인신고일부터 기산하죠. 그래서 29세 미혼이면 실제로 몇 년째 전·월세를 살았든 가점상 무주택 기간은 0년, 최저 2점입니다. 1년이 지날 때마다 2점씩 붙어(1년 미만 2점 → 15년 이상 32점) 최대 32점에 이릅니다.

두 번째 함정은 과거 소유 이력입니다. 무주택 기간은 신청자와 배우자 모두가 무주택이어야 쌓이고, 한 번이라도 집을 가졌다가 판 적이 있으면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 배우자가 결혼 전 보유했던 집도 마찬가지라, "나는 계속 무주택인데"라고 생각해도 배우자 이력 때문에 기간이 리셋될 수 있습니다. 예를 들어 만 34세가 만 30세부터 줄곧 무주택이었다면 기간은 4년, "4년 이상 5년 미만" 구간이라 10점입니다.

② 부양가족 수 — 배점이 가장 큰 기둥

한 명당 5점씩, 최대 35점. 배점이 가장 커서 여기서 점수가 갈립니다. 본인은 부양가족에 넣지 않지만 기본 5점이 주어지고(0명 = 5점), 부양가족 1명마다 5점씩 더해 6명 이상이면 35점 만점입니다. 문제는 "누구를 부양가족으로 인정하느냐"입니다. 입주자모집공고일 현재 같은 세대별 주민등록표에 등재된 배우자, 직계존속(부모· 조부모), 직계비속(자녀·손자녀)만 해당하고, 형제자매는 아무리 같이 살아도 부양가족이 아닙니다.

특히 직계존속의 3년 요건을 놓치기 쉽습니다. 부모나 조부모를 부양가족으로 넣으려면 신청자가 세대주이고, 그분들이 공고일 기준 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다 — 청약 직전에 전입시키는 편법을 막는 장치죠. 자녀(직계비속)는 미혼이면서 만 30세 미만일 때 인정되고(만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 동일 세대 등재 시 인정), 배우자는 주소가 달라도 인정된다는 점이 존속과 다릅니다. 배우자+자녀 1명이면 부양가족 2명, 15점입니다.

③ 청약통장 가입기간 — 시간이 쌓는 점수

세 기둥 중 가장 단순합니다. 주택청약종합저축에 가입한 날부터 흐른 시간만큼 점수가 붙습니다 — 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 그 뒤로는 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점 만점입니다. 납입 금액이나 횟수가 아니라 가입한 시점이 관건이라, 당장 청약 계획이 없어도 통장을 일찍 만들어 두는 것이 유리합니다. 가입 8년차라면 "8년 이상 9년 미만" 구간으로 10점이죠.

한 가지 주의할 점은 미성년자 시절 가입 기간입니다. 미성년 때 부은 기간은 일정 한도까지만 가입기간으로 인정되며, 이 인정 한도는 최근 제도 개정으로 늘어난 수준이라 정확한 값은 청약홈에서 최신 기준을 확인하는 것이 안전합니다. 어릴 때 만든 통장이라도 인정 한도를 넘는 부분은 점수에 반영되지 않을 수 있다는 뜻입니다.

가점 이전의 관문 — 1순위 조건

점수 경쟁은 1순위끼리 벌어집니다. 아무리 가점이 높아도 1순위 자격을 못 갖추면 2순위로 밀려 사실상 기회가 없죠. 1순위의 뼈대는 청약통장 가입기간과 예치금입니다. 민영주택 기준으로 수도권은 가입 후 1년(비수도권은 6개월, 지역 조례로 더 강화 가능), 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 가입 후 24개월이 지나야 1순위가 됩니다. 여기에 지역·전용면적별 예치금을 공고일 전까지 통장에 넣어 두어야 합니다.

규제지역에는 추가 요건이 더 붙습니다. 세대주일 것, 무주택 또는 1주택 세대일 것(1주택은 기존 주택 처분 조건 등이 따르며), 그리고 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속하지 않을 것입니다. 참고로 여기서 다룬 가점제는 민영주택 이야기이고, 국민주택(공공)은 가점이 아니라 무주택 기간과 저축 납입 인정 금액·횟수로 줄을 세우는 순차제라 규칙이 다릅니다.

가점제 vs 추첨제 — 점수가 낮아도 길은 있다

같은 단지라도 면적과 지역에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 다릅니다. 2023년 개정으로 규제지역 소형에도 추첨 물량이 생기면서, 가점이 낮은 무주택 실수요자에게 숨통이 트였습니다. 아래 표는 민영주택의 가점제 비율이고, 나머지는 전부 추첨제입니다.

* 비규제지역 85㎡ 이하는 지자체가 40% 이하 범위에서 가점 비율을 정합니다. 지역 지정과 제도 개정에 따라 수시로 바뀌므로, 실제 비율은 언제나 해당 단지의 입주자모집공고가 최종 기준입니다.

정리하면, 점수가 아쉬운 사람일수록 추첨 비중이 큰 대형·비규제 물량이나 규제지역 소형의 추첨 몫을 함께 노리는 전략이 유효합니다. 가점이 높은 장기 무주택자는 소형 가점제에서 승부를 보는 것이 유리하고요.

특별공급 — 또 하나의 트랙

가점제·추첨제가 일반공급의 규칙이라면, 그 옆에는 별도 물량으로 배정되는 특별공급이 있습니다. 특별공급은 가점 점수로 겨루지 않고, 유형별 자격·소득·자산 요건으로 경쟁합니다. 대표 유형은 신혼부부, 생애최초, 다자녀가구, 노부모부양, 기관추천(국가유공자·장애인 등)이며, 정책에 따라 청년·신생아 대상 공급이 신설·조정되기도 합니다. 대체로 무주택 세대구성원이라는 공통 조건 위에 유형별 요건이 얹히므로, 가점이 낮아도 요건만 맞으면 당첨 확률이 크게 달라집니다. 유형별 세부 요건은 변동이 잦아 청약홈과 모집공고에서 확인하는 것이 안전합니다.

내 점수, 예시로 계산해 보기

앞의 배점표에 실제 상황을 대입하면 감이 옵니다. 세 가지 흔한 가구 유형으로 계산해 봤습니다. 숫자는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 점수는 세대 구성과 등재 기간에 따라 달라집니다.

같은 나이여도 부양가족 한 명 차이가 5점이라, 표에서 보듯 세대 구성이 총점을 가장 크게 흔듭니다. 31세 1인 가구(14점)와 48세 4인 가구(74점)의 60점 격차 중 절반가량이 부양가족에서 나온다는 점을 기억해 두세요.

근거 법령·출처

이 글의 제도 사실은 다음 공식 출처를 기준으로 합니다(2026 기준, 개정 시 수치와 문구를 함께 갱신). 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령) — 가점제 배점(무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입기간), 1순위 요건, 지역· 면적별 예치금 기준, 가점제·추첨제 비율, 특별공급 유형의 근거입니다. 청약홈(한국부동산원) — 청약 자격 조회, 가점 계산, 입주자모집공고 확인의 공식 창구입니다. 예치금·가점제 비율·미성년 인정기간 등 일부 수치는 지역 지정과 조례, 제도 개정에 따라 달라질 수 있어 본문에서 "통상/수준"으로 표기했으며, 실제 청약 전에는 해당 단지의 모집공고와 청약홈에서 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다. 이 결과는 참고용이며 투자·법률·세무 자문이 아닙니다.