전세를 월세로, 얼마가 적정일까.

전월세전환율이란 무엇인가

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 "보증금 얼마를 월세 얼마로 칠 것인가"를 정하는 환산 비율입니다. 전세보증금 일부를 빼는 대신 매달 얼마의 월세를 더 낼지, 그 교환의 기준선이 곧 전환율이죠. 비율이 높을수록 같은 보증금이 더 비싼 월세로 환산되므로 세입자에게는 낮을수록 유리하고 임대인에게는 높을수록 유리합니다.

순수 전세도 순수 월세도 아닌 "보증금 + 월세" 형태(이른바 반전세)가 늘면서, 이 하나의 숫자가 계약의 유불리를 가르는 핵심 지표가 되었습니다. 전세를 월세로 돌릴 때뿐 아니라 반대로 월세를 전세로 환산해 비교할 때도 같은 비율을 씁니다 — 방향만 다를 뿐 저울은 하나입니다.

공식과 계산 — 월세 × 12 ÷ (전세금 − 월세보증금)

전환율은 단순한 나눗셈 하나로 나옵니다. 전환되는 목돈이 1년에 몇 %의 월세 수익을 내는지를 보는 것이죠.

전월세전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세금 − 월세보증금) × 100

분모의 (전세금 − 월세보증금)은 "월세로 전환되는 보증금", 즉 순수 전세였다면 묶여 있었을 목돈에서 새 계약의 월세보증금을 뺀 금액입니다. 분자의 월세 × 12는 그 목돈이 1년 동안 만들어내는 임대료 총액이고요. 예를 들어 전세 3억 원짜리 집을, 보증금 5,000만 원 + 월세로 바꾼다면 전환 대상 목돈은 3억 − 5,000만 = 2억 5,000만 원입니다. 여기에 어떤 전환율을 적용하느냐에 따라 월세가 이렇게 달라집니다.

거꾸로 임대인이 "보증금 5,000만 + 월세 100만 원"을 요구했다면 전환율은 얼마일까요? 월세 100만 × 12 ÷ 2억 5,000만 × 100 = 연 4.8%입니다. 뒤에서 볼 법정 상한(연 4.5%)을 0.3%p 넘겼고, 상한을 적용한 적정 월세는 약 94만 원이니 월 6만 원가량 비싼 조건인 셈이죠. 이렇게 전환율은 "이 제안이 상한선 안인가"를 한눈에 검증하는 잣대가 됩니다.

법정 상한 4.5% — 어떻게 정해지나

전환율에는 법이 정한 천장이 있습니다. 근거는 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한). 이 조항은 보증금을 월세로 전환할 때의 상한을 다음 둘 중 낮은 비율로 묶습니다 — ① 연 10%(시행령 제9조 제1호), ② 한국은행 공시 기준금리 + 대통령령이 정한 이율(시행령 제9조 제2호, 현재 연 2.0%p).

한국은행 기준금리는 시기에 따라 오르내리는데, 2026년 기준 통상 2.5% 수준이라 ②의 값은 2.5% + 2.0%p = 연 4.5%가 됩니다. 이 4.5%가 ①의 10%보다 낮으므로, 실제로 우리를 묶는 상한은 연 4.5% 수준이 되는 것이죠. 바꿔 말해 기준금리가 오르내리면 상한도 함께 움직입니다. 기준금리가 오르면 상한도 올라가고, 지금처럼 낮으면 4.5%가 천장으로 작동합니다. 그래서 "전환율 상한 = 항상 4.5%"로 외우기보다 "기준금리 + 2.0%p(단, 10% 초과 불가)"로 기억하는 편이 정확합니다.

가장 중요한 구분 — 신규 계약엔 강제되지 않는다

실무에서 가장 많이 오해받는 지점입니다. 제7조의2의 상한은 "이미 맺어진 임대차의 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우"에 적용됩니다. 즉 계약 갱신 시점이나 계약 기간 중에 전세를 (반)월세로 돌릴 때가 대상이죠. 이 경우 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다.

반대로 완전히 새로 맺는 신규 임대차는 이 상한의 강제를 받지 않습니다 — 신규 계약의 보증금과 월세는 원칙적으로 시장에서 자유롭게 정해지기 때문입니다. 그래서 새집을 알아보다 만난 "보증금 5,000만 / 월세 100만 원(전환율 4.8%)" 매물이 상한을 넘겼다고 해서 그 자체로 위법은 아닙니다. 다만 전환율이 법정 상한보다 높다는 사실은 임대인과 가격을 조정할 때 쓸 수 있는 객관적 언어가 됩니다. 요컨대 갱신·전환에는 강제, 신규에는 협상 재료로 나눠서 기억하세요.

반전세(보증부월세)란

반전세는 큰 보증금(전세)과 순수 월세 사이 어딘가에 있는, "제법 큰 보증금 + 매달 얼마의 월세"를 함께 내는 계약을 부르는 말로 법률 용어로는 보증부월세입니다. 전세보증금이 부담스러운 세입자와, 목돈보다 매달 현금흐름을 원하는 임대인의 이해가 맞물리며 흔해졌죠. 반전세의 조건이 적정한지는 결국 전환율 하나로 검증됩니다.

예를 들어 전세 4억 원짜리 집을 보증금 2억 + 월세로 바꾼다면, 전환 대상 목돈은 2억 원이고 여기에 법정 상한 4.5%를 적용하면 월세는 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만 원이 됩니다. 즉 "전세 4억"과 "보증금 2억 + 월세 75만 원"은 4.5% 전환율에서 등가인 셈이죠. 제안받은 반전세의 월세가 이 값보다 높다면 전환율이 상한을 넘고 있다는 신호입니다.

상한을 넘는 요구, 어떻게 대응할까

갱신·계약기간 중 전환이라면 근거가 분명합니다. 상한을 넘는 부분은 효력이 없으므로, 이미 과다 지급했다면 초과분의 반환을 요구할 수 있습니다("전세→월세 전환"에 한하며, 계산은 위 공식으로 검증). 임대인이 상한을 근거 없이 넘겨 부르면 "이 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2 상한을 넘는다"는 점을 문서로 정리해 제시하세요.

신규 계약이라면 상한이 강제되진 않지만, 전환율을 계산해 "시세·상한 대비 비싸다"는 사실을 협상 카드로 씁니다. 이때 흔히 헷갈리는 또 다른 상한과 구분하세요 — 계약갱신요구권을 쓸 때의 임대료 5% 인상 상한(같은 법 제7조)은 '보증금·월세를 얼마나 올릴 수 있나'를 규제하는 별개 조항으로, 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율 상한(제7조의2)과는 다른 규칙입니다. 분쟁이 정리되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 등 공식 창구의 도움을 받을 수 있습니다. 보증금을 지키는 대항력·확정일자·보증보험이 함께 걱정된다면 전세보증금 지키는 법 편에서 이어 읽어보세요.

근거 법령·출처

이 글의 제도 사실은 다음 공식 출처를 기준으로 합니다(2026년 기준, 법령 개정·기준금리 변동 시 수치와 문구를 함께 갱신). 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한 — 상한을 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 대통령령이 정한 이율' 중 낮은 비율로 제한), 동법 시행령 제9조(제1호 비율 연 1할(10%), 제2호 이율 연 2%), 한국은행 기준금리(상한의 기준이 되는 공시 기준금리 — 수시 변동, 2026년 기준 통상 2.5% 수준으로 상한이 연 4.5%로 형성). 확정 아닌 시장 수치는 "통상·수준·추정"으로 표기했으며, 이 결과는 참고용이고 투자·법률·세무 자문이 아닙니다.